O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um novo entendimento sobre a locação de imóveis por temporada em condomínios residenciais. Por maioria de votos, a Segunda Seção do tribunal decidiu que a prática, comum em plataformas como Airbnb e Booking, depende de autorização expressa da convenção condominial aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos.

A decisão foi tomada no último dia 7 de maio, em julgamento que envolvia um apartamento em Minas Gerais. A proprietária do imóvel havia recorrido ao STJ após o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) proibir a locação sem autorização do condomínio. O Airbnb também participou do processo como parte interessada.

O que o STJ decidiu sobre o Airbnb em condomínios

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, entendeu que os contratos intermediados por plataformas digitais como o Airbnb não se enquadram nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira. Para a magistrada, o que define a natureza jurídica do negócio não é o meio de divulgação, mas sim as características da locação.

Segundo Nancy Andrighi, a oferta do imóvel por plataformas digitais, imobiliárias ou anúncios em classificados é irrelevante para a classificação jurídica do contrato. O que importa, de fato, são as condições da estadia: curta temporada, exploração econômica, frequência e habitualidade na locação a desconhecidos.

Dessa forma, a ministra concluiu que a locação por curta temporada descaracteriza o caráter residencial do condomínio. Por esse motivo, a prática exige autorização expressa da convenção condominial, com aprovação de dois terços dos condôminos, conforme prevê o Código Civil.

Impacto prático da decisão do STJ

A tese fixada pelo STJ tem força persuasiva, embora não seja vinculante para todos os tribunais do país. Na prática, isso significa que a proibição da locação por temporada em condomínios residenciais dependerá do perfil de cada empreendimento e da existência de conflitos entre moradores.

Em condomínios majoritariamente ocupados por moradores permanentes, a alta rotatividade de locatários pode gerar resistência e até processos judiciais. Nesses casos, a tese do STJ será aplicável para vedar a prática caso não haja autorização na convenção.

Por outro lado, a dinâmica é diferente em imóveis como estúdios, lofts e flats, ou em empreendimentos próximos a atrações turísticas, centros de convenções e aeroportos. Nesses locais, já existe a expectativa de exploração das unidades via locação por temporada, o que torna a decisão menos impactante.

O que diz a ministra Nancy Andrighi

Em seu voto, a relatora destacou que a realização de contratos de estadia de curta temporada causa efeitos concretos no cotidiano dos condomínios. Entre os principais impactos, ela citou o aumento da rotatividade de pessoas no local, com reflexos diretos na segurança e no sossego dos moradores.

“A mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos. Na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades”, afirmou a ministra.

Andrighi também fez questão de desvincular o debate do fenômeno Airbnb propriamente dito. Segundo ela, não é o anúncio em plataformas digitais que desnatura o caráter residencial, mas sim as características da locação: curta duração, exploração econômica e algum grau de profissionalização.

Posição do Airbnb

Em nota oficial, o Airbnb afirmou que a decisão se refere a um caso específico e pontual. A empresa sustenta que a decisão não é definitiva e não determina a proibição da locação via plataforma em condomínios.

Segundo a empresa, proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. O Airbnb informou que tomará as medidas legais cabíveis e que seguirá apoiando os anfitriões na defesa do direito de gerar renda com seus imóveis.

O que muda para quem aluga ou usa Airbnb

Para quem já utiliza plataformas como Airbnb e Booking para locação de curta temporada, a recomendação é verificar as regras do condomínio antes de anunciar o imóvel. Se a convenção condominial não prevê a locação por temporada, o proprietário pode ser impedido de continuar com a prática.

Antes de comprar um imóvel com a intenção de alugá-lo por temporada, a advogada Rochelle Ricci, sócia do Machado Associados, recomenda confirmar o perfil do empreendimento e as regras condominiais aplicáveis. “Será o perfil do condomínio que ditará a forma como o tema será tratado em cada caso”, explicou ao portal Consultor Jurídico.

A decisão do STJ busca justamente estabilizar essa realidade. Com a plataformização da economia, a exploração de imóveis por temporada deixou de ser uma atividade secundária e concentrada em destinos de férias. Hoje, ela é perene e profissionalizada, com empresas dedicadas a comprar unidades e anunciá-las no Airbnb, impactando até a política de habitação.

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Com informações do G1 e Consultor Jurídico. Foto: Unsplash.