A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu, no início de maio, que a locação por curta temporada em condomínios residenciais — modalidade explorada por plataformas como Airbnb e Booking — depende de autorização expressa na convenção condominial. Por maioria de votos, o colegiado entendeu que esse tipo de atividade descaracteriza a finalidade residencial do imóvel e, por isso, exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos em assembleia.

A decisão representa um marco na regulação do mercado de hospedagem temporária no Brasil. O aluguel por temporada em condomínio cresceu de forma acelerada nos últimos anos, impulsionado por aplicativos que conectam proprietários a viajantes. A alta rotatividade de hóspedes gerou conflitos com moradores permanentes, que relatam problemas de segurança, ruído e uso excessivo das áreas comuns.

O que o STJ decidiu sobre aluguel por temporada em condomínio

O caso concreto analisado envolvia um apartamento em Minas Gerais. O condomínio questionava na Justiça a exploração comercial da unidade via Airbnb, sustentando que a atividade violava a destinação residencial do prédio. A ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial (REsp 2.121.055), argumentou que não é o anúncio em plataformas digitais que desnatura o caráter residencial, mas sim as características da locação: curta duração, exploração econômica, frequência e habitualidade na oferta a desconhecidos.

Segundo a magistrada, quando a unidade é oferecida repetidamente a hóspedes diferentes, sem quantidade mínima de diárias e, em alguns casos, com serviços adicionais como limpeza e lavanderia, a atividade assume natureza comercial. Nesse cenário, a locação por temporada precisa estar expressamente prevista na convenção do condomínio, aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos.

Em outras palavras, o STJ entendeu que o aluguel por temporada em condomínio não é automaticamente proibido, mas também não é presumidamente permitido. Cabe a cada condomínio decidir, coletivamente, se admite ou não esse tipo de exploração.

Impacto prático da decisão para proprietários e investidores

Advogados ouvidos pela revista Consultor Jurídico avaliam que a decisão do STJ tem força persuasiva e tende a orientar julgamentos em todo o país, embora não seja vinculante para todos os tribunais. O efeito prático, no entanto, dependerá do perfil de cada empreendimento. Em condomínios predominantemente residenciais, onde a maioria dos moradores vive de forma permanente, a tendência é de maior resistência ao aluguel por temporada.

Por outro lado, em empreendimentos como flats, lofts e estúdios, especialmente os localizados próximos a atrações turísticas, centros de convenções e aeroportos, a expectativa de exploração por temporada já faz parte da própria concepção do negócio. Nesses casos, a convenção costuma prever esse tipo de uso, e a decisão judicial não deve alterar a realidade do mercado.

Para investidores que adquiriram imóveis exclusivamente para locação em plataformas digitais, a recomendação dos especialistas é clara: antes de comprar, é preciso verificar as regras do condomínio e, se necessário, buscar a aprovação dos demais condôminos. A advogada Rochelle Ricci, do Machado Associados, alerta que a profissionalização do mercado de aluguel por temporada tornou essencial essa cautela prévia.

O que diz o Airbnb e os votos divergentes

Em nota, o Airbnb afirmou que o acórdão do STJ se refere a um caso específico e não determina a proibição geral da locação via plataforma. A empresa sustentou que restringir o aluguel por temporada viola o direito constitucional de propriedade e que tomará as medidas legais cabíveis para defender os anfitriões.

A corrente vencida no STJ, liderada pelo ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, entendeu que o uso do imóvel para locação por temporada seria presumidamente permitido como exercício do direito de propriedade. Para ele, eventuais restrições deveriam vir do Legislativo, não do Judiciário. A divergência reflete a complexidade do tema, que também tramita no Congresso Nacional por meio de projetos de lei sobre a regulamentação das plataformas de hospedagem.

Mudanças nas regras dos condomínios após a decisão do STJ

A tendência, segundo especialistas, é que muitos condomínios promovam assembleias para revisar suas convenções e incluir regras claras sobre a locação por curta temporada. Atualmente, a maioria das convenções é omissa em relação a plataformas como Airbnb e Booking, o que gera insegurança jurídica tanto para proprietários quanto para síndicos.

Com a decisão do STJ, os condomínios ganham um instrumento objetivo para regular a atividade. Se a convenção proibir expressamente o aluguel por temporada, os moradores que descumprirem a regra poderão ser multados ou até mesmo processados. Por outro lado, se a convenção for alterada para permitir a prática com regras claras, como limite de diárias, cadastro de hóspedes e horários de check-in, a atividade poderá conviver de forma harmoniosa com a moradia permanente.

A advogada Regina Céli Martins, do VBD Advogados, destaca que a locação por curta temporada sem prestação de serviços hoteleiros é um contrato atípico, ou seja, não encontra enquadramento legal específico. Por isso, a proibição automática sem previsão legal pode violar o princípio constitucional da legalidade. O tema, portanto, seguirá gerando debates e novos recursos até que o Congresso ou o próprio STF se pronunciem de forma definitiva.

A decisão da Segunda Seção do STJ representa um avanço na busca por equilíbrio entre o direito de propriedade e o direito ao sossego e à segurança nos condomínios. Proprietários que desejam explorar o aluguel por temporada devem buscar o diálogo com os vizinhos e a aprovação formal em assembleia. O mercado, por sua vez, ganha regras mais claras para orientar investimentos e contratos futuros. (RedeBrasil)