STJ decide que condomínios podem restringir locação por temporada

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novos parâmetros para a locação por temporada em condomínios residenciais brasileiros. A Segunda Seção da Corte decidiu que os condomínios podem restringir o aluguel por temporada quando houver previsão expressa na convenção do edifício. A decisão impacta diretamente plataformas como Airbnb e Booking.com, que intermedeiam milhares de estadias curtas em todo o país.

O julgamento ocorreu no dia 7 de maio e envolveu um caso concreto em Minas Gerais. A proprietária de um apartamento recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça mineiro proibir a locação sem autorização do condomínio. O Airbnb também participou da ação como parte interessada no processo.

Para a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, os contratos intermediados por plataformas digitais são atípicos. Eles não configuram locação residencial tradicional nem hospedagem hoteleira convencional. A ministra destacou que a forma de oferta do imóvel não determina a natureza jurídica do negócio.

Entenda o que muda com a decisão do STJ

Quem deseja alugar o próprio imóvel para estadias curtas precisa da aprovação de dois terços dos condôminos. A mudança na destinação do condomínio exige essa aprovação com base nas regras do Código Civil. Na ausência dessa autorização, a utilização pretendida fica vedada diante da previsão de uso residencial das unidades.

A realização desses contratos de estadia curta causa efeitos concretos no dia a dia dos condomínios. O aumento da rotatividade de pessoas no local gera impactos na segurança e no sossego dos moradores. Por isso, a ministra entendeu que a aprovação coletiva é necessária.

A decisão uniformiza o entendimento do tribunal sobre o tema, ou seja, serve de referência para casos semelhantes em todo o país. O RedeBrasil já publicou matéria anterior sobre as primeiras regras do STJ para aluguel por temporada.

Reação do Airbnb e impactos econômicos

Em nota oficial, o Airbnb afirmou que a decisão se refere a um caso específico e não é definitiva. A empresa sustenta que proibir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade. O Airbnb prometeu recorrer da decisão e seguir ao lado dos anfitriões.

Um estudo da Fundação Getulio Vargas mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais em apenas um ano. A decisão tem potencial para impactar não apenas os anfitriões, mas todo o ecossistema que depende dessa renda, incluindo comércios e fornecedores locais.

Por outro lado, moradores de condomínios que enfrentam problemas com a alta rotatividade de hóspedes celebram a decisão. Muitos relatam dificuldades com barulho, segurança e uso de áreas comuns por pessoas que não residem no local. A decisão equilibra o direito de propriedade com o direito ao sossego coletivo.

O que diz a convenção do condomínio

O ponto central da decisão do STJ é a convenção do condomínio. Se o documento original prevê uso residencial exclusivo, qualquer atividade que descaracterize esse uso exige aprovação dos condôminos. Para alterar essa destinação, a maioria de dois terços é obrigatória.

Condomínios que desejam regulamentar a prática podem incluir regras específicas na convenção. As regras podem variar da proibição total até a permissão com limitações, como número mínimo de diárias ou restrições sazonais. Cada condomínio mantém autonomia para definir suas próprias normas.

A decisão também abre precedente para discussões sobre plataformas como Booking.com, Vrbo e outras. Embora o caso específico envolvesse o Airbnb, o entendimento jurídico se aplica a qualquer plataforma de locação por temporada.

Próximos passos no judiciário

O Airbnb já sinalizou que tomará medidas legais cabíveis contra a decisão. A empresa avalia todos os caminhos para que a comunidade de anfitriões continue gerando renda com seus imóveis. O caso pode chegar ao Supremo Tribunal Federal caso a discussão envolva questões constitucionais.

Enquanto isso, proprietários que utilizam plataformas de locação por temporada devem ficar atentos às regras de seus condomínios. Especialistas recomendam buscar autorização formal antes de iniciar qualquer atividade. A falta de aprovação pode gerar ações judiciais e multas contratuais.

O STJ também analisa outros recursos sobre o mesmo tema em diferentes estados. A tendência é manter o entendimento firmado pela Segunda Seção, consolidando a jurisprudência sobre o tema em todo o Brasil.

Com informações do G1 e do portal do STJ.

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