O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novas diretrizes para a locação por temporada em condomínios residenciais brasileiros. A Segunda Seção da Corte decidiu que os condomínios podem restringir o aluguel por temporada quando houver previsão expressa na convenção do edifício. A decisão impacta diretamente o funcionamento de plataformas como Airbnb e Booking.com em todo o país. A reportagem do G1 mostrou que a rotatividade de hóspedes gerou insatisfação em edifícios do Rio de Janeiro, com moradores reivindicando regras mais claras.

O que o STJ decidiu sobre o aluguel por temporada em condomínio

Por maioria de votos, os ministros entenderam que a oferta reiterada de imóveis em plataformas digitais descaracteriza a destinação residencial do condomínio. O tribunal analisou o Recurso Especial 2.121.055, originário de Minas Gerais, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. A conclusão do julgamento estabelece que a locação por temporada profissionalizada depende de autorização expressa dos moradores.

Sem essa previsão na convenção do condomínio, a prática fica automaticamente vedada. A regra vale inclusive para edifícios onde a convenção não menciona o assunto. Nesses casos, qualquer permissão para exploração comercial de curta duração exige aprovação mínima de dois terços dos condôminos em assembleia. A medida vale para imóveis anunciados em qualquer plataforma digital, incluindo sites de imobiliárias e aplicativos de hospedagem.

Fundamentos jurídicos que embasam a decisão

Os ministros se basearam em dois artigos específicos do Código Civil brasileiro. O artigo 1.336, inciso IV, determina que cada condômino deve dar à sua unidade a mesma destinação do edifício. O artigo 1.351 exige aprovação de dois terços para qualquer alteração na destinação prevista originalmente na convenção. A ministra relatora destacou que a plataforma de divulgação não altera a natureza jurídica da atividade.

O que realmente importa, segundo o STJ, é o grau de profissionalização da operação. A alta rotatividade de hóspedes, os anúncios recorrentes e a ausência de vínculo pessoal com os locatários indicam exploração econômica reiterada. Esse cenário compromete a função social da propriedade e prejudica o interesse coletivo do condomínio.

Síndicos e porteiros, por exemplo, não possuem treinamento para lidar com o fluxo constante de estranhos nos edifícios. A decisão da Segunda Seção uniformiza um tema que dividia tribunais estaduais de diferentes regiões. Antes do julgamento, alguns tribunais permitiam a prática livremente, enquanto outros impunham restrições severas desde o primeiro anúncio.

Impacto no mercado imobiliário de São Paulo

A decisão do STJ chega em momento delicado para o mercado imobiliário paulista. Dados do setor mostram que a oferta de imóveis para locação tradicional caiu expressivamente nos últimos três anos. Muitos proprietários migraram para plataformas de curta temporada em busca de maior rentabilidade. Bairros como Vila Olímpia, Itaim Bibi e Pinheiros concentram grande oferta de imóveis no Airbnb. Enquanto isso, a prefeitura de São Paulo concluiu residenciais para moradia definitiva na Lapa, mostrando o contraste entre a crise de oferta e as políticas públicas de habitação.

Para síndicos e moradores de condomínios na Grande São Paulo, a decisão representa uma ferramenta concreta de gestão. Antes do julgamento, muitos edifícios enfrentavam dificuldades para controlar a rotatividade constante de estranhos. Agora, com a orientação do STJ, as assembleias podem deliberar sobre o tema com muito mais segurança jurídica. O mercado pode redirecionar parte dos imóveis para a locação tradicional.

Um caso emblemático ocorreu em um edifício no Leblon, no Rio de Janeiro, onde 98% dos moradores votaram contra o aluguel por temporada em assembleia. O presidente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis afirmou que o vento sopra a favor dos condomínios que desejam coibir a prática. Situações semelhantes já acontecem em prédios da capital paulista, especialmente nos bairros da zona sul e oeste.

O que muda para proprietários e hóspedes

Para proprietários que anunciam imóveis em condomínios residenciais, a recomendação é bastante clara. O primeiro passo consiste em verificar se a convenção do edifício permite a locação por temporada. Se não houver previsão expressa, o caminho adequado é convocar uma assembleia para aprovar a atividade. A aprovação precisa atingir o quórum de dois terços dos condôminos.

Para hóspedes e inquilinos, a orientação prática é checar as regras do condomínio antes de confirmar a reserva. Muitos edifícios já estão atualizando suas convenções para proibir ou regulamentar a prática. A Associação Brasileira de Locação por Temporada defende um meio-termo com regras equilibradas de convivência. A entidade sugere a criação de limites de hóspedes e de horários de check-in antes de qualquer proibição total.

O mercado de aluguéis por temporada movimenta bilhões de reais por ano no Brasil. A decisão do STJ não proíbe a atividade por completo, mas estabelece limites claros para sua operação. Proprietários que atuam profissionalmente com dezenas de imóveis precisarão reavaliar seus modelos de negócio. A tendência é que muitos migrem para imóveis comerciais ou edifícios mistos já preparados para essa finalidade.

O cenário atual e os próximos desdobramentos

Em junho deste ano, o STJ suspendeu todos os processos sobre o tema em tramitação no país. A Corte prepara a fixação de uma tese vinculante, que servirá como orientação obrigatória para todos os tribunais brasileiros. Enquanto a tese definitiva não chega, as decisões recentes da Segunda Seção já funcionam como precedente relevante. A tendência atual favorece os condomínios que desejam coibir a prática.

A decisão representa um marco na regulação dos aluguéis de curta temporada no Brasil. Proprietários, inquilinos e administradoras precisam se adaptar rapidamente às novas regras. O equilíbrio entre o direito individual de propriedade e o bem-estar coletivo dos moradores está no centro do debate. A discussão certamente ainda renderá muitos capítulos nos tribunais brasileiros.

Para quem vive em condomínios na Grande São Paulo, o recado do STJ é objetivo: a convenção do prédio precisa dizer algo sobre o tema. Se a convenção não proíbe nem permite, a atividade fica suspensa até que a assembleia decida. O momento exige que síndicos e moradores se organizem para discutir o assunto antes que novos conflitos surjam.

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