O STJ transformou a discussão sobre locação por temporada em tese vinculante; veja o impacto nos condomínios de São Paulo

O Superior Tribunal de Justiça deu um passo decisivo na regulamentação do aluguel por temporada em condomínios residenciais. Em junho deste ano, a Corte afetou o Tema 1.443 ao rito dos recursos repetitivos, determinando a suspensão de todos os processos sobre o assunto no país. A medida impacta diretamente proprietários, síndicos e moradores de edifícios em São Paulo e em todo o Brasil.

A decisão veio após o julgamento do REsp 2.121.055, pela Segunda Seção, em maio de 2026. Na ocasião, a ministra Nancy Andrighi estabeleceu que a locação profissionalizada por plataformas como Airbnb descaracteriza a destinação residencial do condomínio. Agora, com a afetação como repetitivo, o tribunal prepara uma tese definitiva que servirá de orientação obrigatória para todas as instâncias da Justiça brasileira.

O que é o Tema 1.443 e por que ele importa

Os recursos repetitivos são instrumentos processuais que permitem ao STJ uniformizar a interpretação da lei federal. Quando um tema é afetado a esse rito, todos os processos pendentes no país sobre aquela matéria ficam suspensos até o julgamento final. O relator do Tema 1.443 é o ministro Raul Araújo, que terá a tarefa de consolidar os entendimentos da Corte em uma tese clara e vinculante.

A pergunta central que o STJ vai responder é direta: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir a locação por curto período por meio de plataformas digitais, mesmo quando não houver proibição expressa? A resposta definirá o futuro de milhares de contratos de locação por temporada em todo o território nacional.

Impacto imediato nos condomínios da Grande São Paulo

Na capital paulista, a decisão do STJ já provoca efeitos concretos. Bairros como Vila Olímpia, Itaim Bibi, Pinheiros e Perdizes concentram grande oferta de imóveis anunciados em plataformas de curta temporada. Síndicos dessas regiões relatam que a rotatividade constante de hóspedes gera insegurança e sobrecarga nos serviços do condomínio.

Com a suspensão dos processos, muitas ações judiciais que tramitavam nos tribunais estaduais foram paralisadas. Isso inclui tanto ações movidas por condomínios contra proprietários que alugam por temporada quanto ações de proprietários contra condomínios que proíbem a prática. O cenário de indefinição jurídica, que antes gerava decisões conflitantes entre tribunais estaduais, agora dá lugar a uma uniformização nacional.

O que dizem os especialistas sobre a decisão

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso concreto, foi enfática ao afirmar que o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. “É irrelevante se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais, imobiliárias, panfletos ou anúncios em classificados”, destacou no voto. A distinção técnica entre locação por temporada e hospedagem hoteleira foi outro ponto central do julgamento.

O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, voto vencido, argumentou que a mudança deveria vir do Parlamento, não do Judiciário. Para ele, projetos de lei em tramitação no Congresso deveriam definir o futuro da atividade. A divergência mostra que o tema ainda gera controvérsia mesmo entre os ministros da Corte.

Especialistas consultados pela imprensa avaliam que a decisão do STJ vai impulsionar a revisão de convenções condominiais em todo o país. A advogada Marina Salim, em entrevista à ConJur, afirmou que “será o perfil do condomínio que ditará a forma como o tema será tratado em cada caso”. Já o professor Jaylton Lopes Júnior, em entrevista à VEJA, reforçou que o direito de propriedade não é absoluto e que “um condomínio residencial não pode ter uma de suas unidades explorada economicamente sem autorização”.

O que proprietários e síndicos devem fazer agora

Para síndicos de condomínios na Grande São Paulo, o momento exige ação preventiva. A recomendação dos especialistas é clara: convoque uma assembleia para discutir o tema e, se for o caso, altere a convenção condominial. Qualquer permissão para locação por temporada precisa de aprovação mínima de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

Para proprietários que alugam imóveis por temporada, o alerta é igualmente urgente. Verifique se a convenção do seu condomínio permite a prática. Se não houver previsão expressa, a atividade pode ser questionada judicialmente. O primeiro julgamento do STJ já deixou claro que a presunção é contrária ao aluguel profissionalizado em condomínios estritamente residenciais.

A reação do Airbnb e os próximos passos

O Airbnb emitiu nota oficial contestando a abrangência da decisão. A plataforma argumentou que o acórdão se refere a um caso específico e não determina a proibição geral da locação via plataforma. A empresa afirmou que tomará as medidas legais cabíveis e que seguirá ao lado dos anfitriões brasileiros.

O mercado imobiliário já sente os efeitos. Investidores que baseavam seus modelos de negócio na exploração via plataformas digitais precisam reavaliar seus ativos. Uma parcela desses imóveis deve migrar para a locação tradicional de longo prazo, o que pode ajudar a equilibrar a oferta no mercado de aluguéis residenciais em São Paulo. Enquanto isso, a discussão sobre o equilíbrio entre propriedade privada e convivência coletiva nos grandes centros urbanos segue no centro do debate jurídico nacional.

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