O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novos parâmetros para a locação por temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas como Airbnb e Booking. Em decisão unificada da Segunda Seção, o tribunal definiu que os condomínios podem restringir essa prática desde que haja previsão expressa na convenção condominial. O entendimento foi firmado no dia 7 de maio de 2026, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi.

O que o STJ decidiu sobre o aluguel por temporada

Por maioria de votos, a Segunda Seção do STJ concluiu que a locação de imóveis residenciais para estadias curtas via plataformas digitais depende de autorização expressa do condomínio. A decisão exige aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos em assembleia, com a respectiva alteração da convenção condominial. O caso analisado envolvia um apartamento em Minas Gerais, com a própria Airbnb participando como interessada no processo.

A ministra Nancy Andrighi destacou na fundamentação que os contratos intermediados por plataformas como Airbnb são atípicos, ou seja, não se enquadram nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira. Segundo ela, “o meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio”. Dessa forma, é irrelevante se a oferta ocorre por plataformas digitais, imobiliárias ou anúncios em classificados.

A decisão tem efeito prático imediato para milhões de brasileiros que moram em condomínios ou que utilizam plataformas de aluguel por temporada. Somente no estado de São Paulo, estima-se que mais de 40 mil imóveis estejam cadastrados em plataformas como Airbnb e Booking para estadias de curta duração.

Impactos na segurança e no sossego dos moradores

A relatora apontou que a alta rotatividade de pessoas em condomínios residenciais gera impactos concretos na segurança, no sossego e na salubridade dos moradores. Por esse motivo, o STJ aplicou o artigo 1.351 do Código Civil, que exige aprovação por dois terços dos condôminos para mudança de destinação do edifício. Assim, a decisão reconhece que a exploração econômica de unidades autônomas para estadias de curto prazo não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial do condomínio.

Vale ressaltar que o tribunal fez uma distinção importante entre dois tipos de situação. A locação por temporada tradicional, regulada pela Lei 8.245/91 e limitada a 90 dias, mantém caráter residencial e, em regra, não desborda da destinação prevista na convenção. Por outro lado, a hospedagem atípica, caracterizada pela alta rotatividade e fragmentação do imóvel, descaracteriza a finalidade residencial.

Além disso, o STJ esclareceu que a locação por temporada tradicional não se confunde com a chamada hospedagem atípica. Enquanto a primeira mantém o caráter residencial e respeita a destinação do imóvel, a segunda envolve alta rotatividade e prestação de serviços que descaracterizam a finalidade do condomínio.

Posicionamento do Airbnb e possibilidade de recurso

A plataforma Airbnb afirmou que a decisão se refere a um caso pontual e não é definitiva. A empresa sustenta que restringir a locação viola o direito constitucional de propriedade. Diante disso, a companhia anunciou que pretende recorrer da decisão. O mercado de aluguel por temporada movimenta bilhões de reais anualmente no Brasil, com milhares de imóveis anunciados em plataformas digitais.

Entretanto, construtoras e incorporadoras já começaram a se adaptar ao novo cenário jurídico. Muitos novos empreendimentos já preveem em suas convenções a possibilidade de locação por temporada, enquanto condomínios já existentes podem convocar assembleias para deliberar sobre o tema. Essa adaptação do mercado mostra como a decisão do STJ já está gerando efeitos práticos no setor imobiliário.

Precedentes que levaram à uniformização

A decisão da Segunda Seção representa a uniformização de entendimentos que antes divergiam entre a 3ª e a 4ª Turmas do STJ. Em 2021, a 4ª Turma, no REsp 1.819.075/RS, já havia decidido que a convenção de condomínio com regra de destinação residencial impede o uso de unidade para hospedagem remunerada. No mesmo ano, a 3ª Turma, no REsp 1.884.483/PR, reforçou que a exploração econômica por locação de curto prazo não se compatibiliza com a destinação residencial.

Já em outubro de 2025, a ministra Daniela Teixeira, na 3ª Turma, entendeu que a locação temporária por plataformas digitais não constitui, por si só, violação às normas condominiais. Nesse caso, a decisão exigiu a comprovação efetiva de perturbação ao sossego dos moradores. Essa diversidade de entendimentos entre as turmas motivou a Segunda Seção a uniformizar a jurisprudência.

O que muda para proprietários e condomínios

Para os proprietários que alugam seus imóveis por temporada, a recomendação é verificar se a convenção do condomínio permite a prática. Caso não haja previsão, será necessário buscar aprovação em assembleia com o quórum qualificado de dois terços. Para os condomínios, a decisão reforça a autonomia privada coletiva para definir as regras de uso das unidades.

O STJ também diferenciou as proibições preventivas das demandas repressivas. As proibições genéricas estabelecidas preventivamente pelo condomínio foram validadas com base na autonomia privada coletiva. Já nas ações repressivas, que coíbem perturbações concretas, o tribunal exige comprovação efetiva dos prejuízos alegados, cabendo ao condomínio o ônus da prova.

A decisão do STJ representa um marco regulatório importante para o setor. O tema ainda pode ser revisado em recursos extraordinários ao Supremo Tribunal Federal (STF), especialmente quanto à suposta violação do direito de propriedade. Até lá, a orientação vigente é clara: sem autorização expressa do condomínio, a locação por temporada via Airbnb ou Booking pode ser questionada judicialmente. Para entender outros debates sobre direito e política no Brasil, confira nossa análise sobre embates no Congresso.

Leia a reportagem original no G1.

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