A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novos parâmetros para a locação de imóveis por temporada em condomínios residenciais por meio de plataformas como Airbnb e Booking.com. A decisão, proferida em maio de 2026, permite que os condomínios restrinjam essa prática desde que haja previsão expressa na convenção condominial.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, destacou que os contratos de curta estadia intermediados por aplicativos diferem da locação por temporada tradicional prevista na Lei do Inquilinato. Para a magistrada, esses contratos digitais podem ser considerados atípicos, situados entre a locação tradicional e o serviço de hospedagem. Portanto, cada situação exige uma análise específica com base em suas características concretas.

O julgamento teve origem em um recurso envolvendo uma proprietária que pretendia disponibilizar seu apartamento para estadias de curta duração por meio do Airbnb sem a autorização do condomínio. Ao analisar o caso, o STJ entendeu que, quando existe exploração econômica recorrente com alta rotatividade de hóspedes, a utilização do imóvel ultrapassa o conceito de mera locação residencial.

O que muda para proprietários e condomínios

A decisão do STJ não representa uma proibição automática do Airbnb em todos os condomínios brasileiros. O tribunal definiu que o uso profissional e recorrente da unidade para hospedagens de curta duração deve respeitar a convenção condominial e, quando necessário, obter aprovação formal dos condôminos. A alteração da destinação do imóvel exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos, conforme previsto no Código Civil.

Proprietários que desejam anunciar seus imóveis em plataformas digitais precisam, antes de tudo, verificar a convenção condominial e o regulamento interno do edifício. A recomendação de especialistas é buscar orientação jurídica para avaliar se a forma de utilização do imóvel está de acordo com as regras do condomínio e com o entendimento mais recente dos tribunais. Dessa forma, é possível evitar notificações, multas e disputas judiciais.

Por outro lado, os condomínios que pretendem restringir a prática precisam ter regras claras na convenção. A decisão do STJ reforça que a convenção condominial é o instrumento adequado para estabelecer limites à exploração econômica de unidades por meio de plataformas de hospedagem. Inclusive, a falta de clareza nas regras pode resultar em litígios prolongados entre moradores e síndicos.

Impacto na segurança e convivência

A discussão ganhou relevância porque muitos condomínios passaram a conviver com uma circulação intensa de pessoas desconhecidas. A situação gera questionamentos relacionados à segurança, ao controle de acesso e à utilização das áreas comuns. O próprio STJ destacou que a elevada rotatividade de hóspedes foi um dos fatores centrais considerados no julgamento.

Moradores de diversos condomínios relatam preocupações com o aumento do fluxo de visitantes e o impacto na rotina dos edifícios residenciais. A ausência de regras claras sobre o tema tem gerado conflitos entre vizinhos e síndicos em todo o país. Especialmente em grandes centros como São Paulo, a questão se tornou um dos principais temas de assembleias condominiais.

Em condomínios onde a convenção já prevê a destinação exclusivamente residencial das unidades, a decisão do STJ dá respaldo à administração para coibir a prática. Já nos condomínios onde não há proibição expressa, o caminho é promover debates em assembleia e alterar a convenção com a aprovação de dois terços dos condôminos. Além disso, síndicos podem adotar medidas administrativas para controlar o acesso de pessoas não cadastradas.

Entendimento entre locação e plataforma digital

Um dos pontos mais relevantes do julgamento foi a diferenciação entre a locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e os contratos intermediados por plataformas digitais. O STJ entendeu que aplicativos como Airbnb e Booking criam uma relação jurídica híbrida, que mescla elementos de locação e prestação de serviços. Por essa razão, o tribunal classificou esses contratos como atípicos.

A ministra Nancy Andrighi ressaltou que a elevada rotatividade e a finalidade de lucro recorrente descaracterizam a natureza residencial da ocupação. Consequentemente, a atividade passa a ser equiparada a uma alteração da destinação do imóvel, que exige deliberação assemblear. A ministra também destacou a importância de considerar a frequência das locações e a rotatividade de usuários em cada caso concreto.

A decisão da Segunda Seção do STJ representa um marco na uniformização da jurisprudência sobre o tema. Antes do julgamento, existiam entendimentos divergentes entre as turmas do tribunal, gerando insegurança jurídica para proprietários e condomínios. Com a decisão, o tema ganha mais clareza, embora cada situação ainda exija análise individualizada.

Recomendações práticas

Para proprietários que utilizam ou pretendem utilizar plataformas como Airbnb, a primeira recomendação é consultar a convenção condominial e verificar se existem restrições expressas à locação por temporada. Caso não haja proibição, é aconselhável buscar autorização formal dos demais condôminos, preferencialmente registrada em assembleia. A transparência na comunicação com o síndico e com os vizinhos também contribui para evitar conflitos.

Para os condomínios, a orientação é revisar a convenção e, se necessário, incorporar regras específicas sobre a utilização de unidades para hospedagem de curta duração. A discussão do tema em assembleia e a aprovação por dois terços dos condôminos seguem o que determina o Código Civil. A criação de um regulamento interno específico pode complementar as disposições da convenção.

Especialistas avaliam que novas discussões ainda devem surgir, principalmente diante do crescimento acelerado das plataformas digitais e das diferentes realidades encontradas nos condomínios brasileiros. A recomendação geral é manter regras claras e promover o debate entre os moradores.

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