A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, no último dia 7 de maio, que os condomínios residenciais podem restringir a locação por temporada de imóveis por meio de plataformas como Airbnb e Booking. A decisão estabelece que a atividade depende de autorização expressa na convenção condominial, aprovada por pelo menos dois terços dos condôminos.

O julgamento unifica o entendimento sobre um tema que gerava controvérsia nos tribunais brasileiros há anos. Para a maioria dos ministros da Segunda Seção, a locação de curta duração descaracteriza a finalidade residencial do condomínio, o que justifica plenamente a necessidade de deliberação coletiva entre os moradores.

A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que o problema não está no uso das plataformas digitais em si, mas na frequência e na profissionalização das locações. Ou seja, quando um proprietário oferece o imóvel para desconhecidos de forma habitual, com serviços adicionais como limpeza e lavanderia, a unidade passa a ter natureza essencialmente comercial.

Essa distinção técnica é fundamental para o entendimento do julgado. Segundo a ministra, a locação eventual de um imóvel durante o período de férias não se confunde com a exploração econômica profissionalizada. O primeiro caso preserva o caráter residencial do condomínio, enquanto o segundo exige regulamentação específica.

O caso que motivou a decisão

O processo teve origem em Minas Gerais. Uma proprietária recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça local (TJMG) proibir a locação de seu apartamento sem autorização do condomínio. O Airbnb também participou como interessado na ação, defendendo a legalidade do modelo de negócio.

Na defesa, a plataforma sustentou que a proibição violava o direito constitucional de propriedade. A empresa afirmou também que a decisão se refere a um caso específico e que não é definitiva, uma vez que o tema pode ser levado ao Supremo Tribunal Federal (STF). Contudo, o STJ consolidou a tese de que a locação por temporada em condomínio exclusivamente residencial precisa de previsão expressa em convenção.

Quando o assunto envolve decisões da mais alta corte do país, é importante entender o contexto. Em outro caso recente que movimentou o STF, o ministro Fachin também destacou a necessidade de equilíbrio entre direitos e responsabilidades.

O que muda para proprietários e inquilinos

Na prática, a decisão cria um novo obstáculo para quem pretende alugar o imóvel por curtos períodos em plataformas digitais. Antes, bastava anunciar em sites como Airbnb ou Booking para começar a receber hóspedes. Agora, é necessário obter a aprovação de dois terços dos condôminos, caso a convenção seja omissa ou proíba a atividade.

Para quem já atua com locação por temporada em condomínios predominantemente residenciais, a recomendação imediata é buscar a regularização junto ao síndico. Os condomínios, por sua vez, devem avaliar se a convenção precisa ser alterada para tratar expressamente do tema em assembleia.

O impacto é menos severo em empreendimentos como flats, lofts e estúdios. Nesses casos, a própria natureza do imóvel já pressupõe a exploração comercial, e a decisão do STJ não altera essa realidade consolidada. O mesmo vale para edifícios próximos a centros de convenções, aeroportos e atrações turísticas, onde a rotatividade de hóspedes é esperada.

Efeitos no mercado imobiliário

Especialistas ouvidos pela imprensa avaliam que a decisão traz segurança jurídica para o setor imobiliário como um todo. Como destacou artigo publicado no portal ConJur, o advogado Rodrigo Palacios afirmou que investidores sérios preferem regras claras a interpretações fluidas e contraditórias. A exigência de deliberação condominial prévia protege tanto os moradores quanto os próprios investidores.

Outro ponto relevante é que a decisão deve impulsionar a revisão das convenções condominiais em todo o país. Muitos condomínios possuem documentos antigos, elaborados antes da popularização do Airbnb, que não tratam da locação por curta temporada. Agora, síndicos e administradores terão que promover assembleias para discutir o assunto de forma transparente.

O advogado Danilo Vital ressaltou que a posição do STJ não é vinculante, mas possui força persuasiva significativa. Ele destacou que a proibição desse tipo de locação dependerá do perfil de cada empreendimento e da existência de conflitos reais entre moradores.

Posição das plataformas

O Airbnb informou, em nota oficial, que a decisão do STJ não proíbe a locação por temporada de forma genérica. A empresa afirmou que o julgamento trata de um caso específico e que a plataforma segue disponível para proprietários e hóspedes em todo o Brasil. Contudo, a orientação é que os anfitriões verifiquem as regras do condomínio antes de anunciar seus imóveis.

A decisão também impacta outras plataformas do setor, como Booking.com e Expedia. Todas elas operam com o mesmo modelo de locação de curta duração, que agora depende de autorização condominial prévia para imóveis residenciais.

Recomendações para condomínios e proprietários

Para os condomínios, o primeiro passo é verificar o que diz a convenção atualmente. Se o documento for omisso sobre o tema, o síndico deve convocar uma assembleia para deliberar sobre a locação por temporada. A aprovação de dois terços dos condôminos é necessária tanto para permitir quanto para proibir essa modalidade de locação.

Para os proprietários, a recomendação é confirmar o perfil do empreendimento antes de adquirir o imóvel com intenção de locação. Quem compra uma unidade em um condomínio majoritariamente residencial deve estar ciente de que a locação por temporada pode não ser permitida sem aprovação coletiva. Já em flats e lofts, o uso para estadias curtas tende a ser aceito sem maiores restrições.

A decisão do STJ representa um marco importante para o direito imobiliário brasileiro. Ela equilibra o direito de propriedade com o interesse coletivo dos moradores, estabelecendo regras mais claras e previsíveis para um mercado que cresceu exponencialmente nos últimos anos. O desafio agora será a adaptação dos condomínios e proprietários a essa nova realidade jurídica.

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