O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novos parâmetros para a locação por temporada em condomínios residenciais, incluindo plataformas como Airbnb e Booking.com. A decisão, tomada pela Segunda Seção da Corte, permite que os condomínios restrinjam essa prática desde que haja previsão expressa na convenção condominial. Além disso, mesmo quando a convenção for omissa, qualquer autorização para exploração comercial de curta duração dependerá de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.

A medida representa um marco na regulação do mercado de aluguéis de curta temporada no Brasil. Até então, muitos proprietários sustentavam que, na ausência de proibição expressa na convenção, a locação por temporada seria automaticamente permitida. O STJ inverteu esse raciocínio ao definir que a destinação residencial do condomínio prevalece como regra geral, cabendo à coletividade autorizar qualquer atividade que desvie dessa finalidade.

Na prática, a decisão não proíbe o aluguel por temporada, mas impõe um filtro coletivo significativo. Os condomínios que desejam vedar a prática precisam apenas manter a redação atual de suas convenções, desde que estas já restrinjam o uso exclusivamente residencial. Já os proprietários que pretendem continuar alugando seus imóveis por plataformas digitais precisarão articular apoio entre os vizinhos e formalizar alterações na convenção.

O que muda com a decisão do STJ

A principal mudança está no quórum exigido para autorizar a locação por temporada. Alterar a destinação do condomínio ou flexibilizar a convenção exige aprovação de dois terços dos condôminos, um patamar bem mais elevado que a simples maioria de presentes em assembleia. Esse quórum torna a mudança estruturalmente mais difícil e exige consenso muito maior entre os moradores.

Especialistas em direito imobiliário ouvidos pelo portal InfoMoney apontam que a decisão traz mais autonomia aos condomínios para regular esse tipo de uso. A tendência agora é que síndicos, administradoras e assembleias revisem convenções e regimentos internos para decidir se querem permitir, restringir ou vedar a exploração de curta temporada. A decisão também deve aumentar a procura por empreendimentos já desenhados para locação flexível ou uso misto, assim como ocorre com investimentos como a instalação de data centers da gigante chinesa Alibaba no Brasil, que também demandam novas regulamentações.

A Corte também fez uma distinção importante entre locação por temporada tradicional e hospedagem de perfil comercial. A locação residencial por temporada, prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), continua existindo para contratos de até 90 dias. O problema surge quando a dinâmica se aproxima de hotelaria, com reservas sucessivas, check-in constante e estrutura operacional profissional.

Impactos para proprietários e investidores

Para quem transformou imóveis em fonte de renda via plataformas digitais, a decisão representa um novo desafio. O direito individual de rentabilizar a unidade agora enfrenta um filtro coletivo. Quem deseja operar nesse modelo precisará articular apoio da coletividade e seguir regras claras sobre acesso, cadastro de hóspedes e responsabilidades.

O mercado imobiliário deve sentir os efeitos da decisão nos próximos meses. Por um lado, condomínios estritamente residenciais tendem a adotar posturas mais restritivas. Por outro, a decisão pode incentivar o lançamento de empreendimentos com vocação específica para aluguel de curta temporada, movimento que já ocorre em mercados internacionais como Paris e Londres.

O Airbnb, em nota, afirmou que a decisão se refere a um caso específico e não determina a proibição da locação via plataforma em condomínios. A empresa disse que tomará as medidas legais cabíveis e citou estudo da Fundação Getulio Vargas segundo o qual a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais em um ano.

O que dizem os especialistas

Jéssica Wiedtheuper, advogada especialista em direito imobiliário, afirma que a decisão da Segunda Seção do STJ traz mais autonomia aos condomínios para regular a locação por curta temporada. Nicole Lettieri, sócia especializada em direito imobiliário, avalia que o julgamento traz ganho de previsibilidade jurídica para condomínios cuja convenção já restringe o uso exclusivamente residencial.

Thiago Bernardo da Silva, sócio da BCMS Advogados, explica que o quórum de dois terços é mais rigoroso que maioria simples ou absoluta. Na prática, isso exige consenso muito maior entre os moradores para qualquer mudança. A decisão pode gerar aumento de litígios nas relações condominiais no curto prazo, mas tende a trazer estabilidade jurídica no longo prazo.

Com a palavra final do STJ sobre o tema, proprietários, investidores e condomínios precisarão se adaptar às novas regras. A recomendação dos especialistas é revisar as convenções condominiais e, em caso de dúvida, buscar orientação jurídica especializada antes de tomar qualquer decisão sobre locação por temporada.

Por RedeBrasil Notícias