O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu novos parâmetros para o aluguel por temporada em condomínios residenciais, uma decisão que impacta diretamente plataformas como Airbnb e Booking. A Segunda Seção do STJ decidiu, no dia 7 de maio, que os condomínios podem restringir a locação por curta temporada desde que haja previsão expressa na convenção condominial. O entendimento serve como referência para todo o país e promete reacender o debate sobre os limites do direito de propriedade diante do interesse coletivo.

O caso que chegou ao STJ

A ação começou em Minas Gerais, quando uma proprietária de apartamento recorreu de uma decisão do Tribunal de Justiça mineiro que proibia a locação do imóvel por temporada sem autorização do condomínio. O Airbnb participou do processo como parte interessada, defendendo que a proibição violaria o direito constitucional de propriedade dos anfitriões. O caso ganhou repercussão nacional justamente por tratar de uma prática cada vez mais comum nas grandes cidades brasileiras.

Para a relatora do caso no STJ, os contratos intermediados por plataformas digitais de hospedagem não se encaixam perfeitamente nas categorias jurídicas tradicionais. Eles não configuram nem locação residencial típica nem hospedagem hoteleira clássica, ocupando uma espécie de zona cinzenta na legislação brasileira. O que define a natureza jurídica do negócio é o conteúdo do contrato, e não o meio pelo qual a oferta é divulgada.

O que muda com a decisão

Na prática, o STJ deixou claro que a destinação residencial dos condomínios prevalece sobre o interesse individual do proprietário que deseja explorar economicamente sua unidade. De acordo com os ministros, a utilização frequente de apartamentos para hospedagens temporárias altera a finalidade original do imóvel quando ocorre sem autorização coletiva. Por isso, quem quiser alugar seu imóvel por temporada precisará da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos.

Segundo especialistas ouvidos pela imprensa, a decisão também esclarece que leis municipais não podem flexibilizar as regras estabelecidas pela legislação federal. O Código Civil já prevê que o direito de propriedade encontra limites quando entra em conflito com normas coletivas de convivência. O STJ apenas reforçou esse ponto ao aplicar a interpretação ao contexto das locações por temporada mediadas por tecnologia.

Impacto para proprietários e inquilinos

Para os proprietários que utilizam plataformas como Airbnb e Booking como fonte de renda complementar, a decisão representa um alerta importante. Eles precisarão verificar se a convenção do condomínio permite ou proíbe a locação por curta temporada. Caso não haja previsão específica, será necessário convocar assembleia e obter a aprovação de dois terços dos moradores para regularizar a atividade.

Já os síndicos ganharam mais clareza sobre como agir diante de situações de exploração econômica organizada e frequente das unidades. Se houver caracterização de atividade comercial disfarçada de locação residencial, o administrador do condomínio poderá notificar o proprietário para interromper o uso. Em caso de resistência, o condomínio tem agora respaldo jurisprudencial para recorrer ao Judiciário.

Posição do Airbnb e o cenário nacional

O Airbnb afirmou, em nota oficial, que a decisão do STJ se refere a um caso específico e pontual, não sendo definitiva nem determinando a proibição da locação em condomínios. A plataforma destacou que pretende tomar as medidas legais cabíveis e seguir ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos possíveis para que a comunidade continue a exercer o direito de gerar renda com os próprios imóveis.

Um estudo da Fundação Getulio Vargas (FGV) citado pela empresa mostrou que a plataforma contribuiu com quase R$ 100 bilhões para as economias locais brasileiras em um único ano. Por outro lado, cresce a pressão de moradores que reclamam da circulação constante de desconhecidos e da descaracterização do ambiente residencial nos condomínios. O STJ entendeu que, nesse conflito, o interesse coletivo deve prevalecer.

Como proceder a partir de agora

Especialistas em direito imobiliário recomendam que síndicos e proprietários revisem urgentemente as convenções condominiais para evitar futuros conflitos. Condomínios que desejam permitir a locação por temporada devem incluir a previsão expressa na convenção, com as devidas regras de convivência e segurança. Já aqueles que preferem proibir a prática precisam assegurar que a vedação conste formalmente no documento, aprovado pela maioria qualificada de dois terços.

Para quem já utiliza plataformas de hospedagem, a recomendação é buscar orientação jurídica e participar ativamente das assembleias condominiais. A decisão do STJ não tem efeito retroativo automático, mas serve como orientação obrigatória para todos os tribunais do país em ações futuras. O tema, certamente, ainda renderá novos debates no Congresso e nos tribunais superiores.

A decisão do STJ também abre precedente para que condomínios de todo o Brasil atualizem suas convenções com regras claras sobre locação por temporada. Muitos edifícios ainda operam com documentos antigos, que não preveem sequer a possibilidade de estadias curtas mediadas por aplicativos. Especialistas alertam que a falta de regulamentação interna tem gerado conflitos entre vizinhos e até mesmo ações judiciais que poderiam ser evitadas com normas mais transparentes.

Por outro lado, o mercado de locação por temporada segue aquecido em diversas capitais brasileiras. De acordo com dados do setor imobiliário, cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Florianópolis concentram a maior parte dos anúncios em plataformas como Airbnb e Booking. A decisão do STJ pode redirecionar esse fluxo para imóveis em condomínios que já autorizam a prática ou para propriedades exclusivas, como casas e apartamentos em edifícios exclusivamente comerciais.

Leia também: STJ decide que condomínio precisa de dois terços para alugar imóvel no Airbnb.

Fonte: G1

RedeBrasil Notícias — Informação com credibilidade