Há quatro meses, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tomou uma decisão que repercutiu em milhares de condomínios brasileiros. No dia 7 de maio, a Segunda Seção da corte definiu que os condomínios residenciais podem restringir a locação por temporada — modalidade popularizada por plataformas como Airbnb e Booking — desde que exista previsão expressa na convenção condominial. Passados 120 dias, os efeitos práticos começam a aparecer em todo o país e o mercado se reorganiza para se adequar ao novo entendimento.

O que o STJ decidiu em maio

O caso teve origem em Minas Gerais, onde uma proprietária de apartamento recorreu contra a proibição de locar o imóvel por temporada sem autorização do condomínio. O Airbnb participou como parte interessada, argumentando que a restrição violava o direito constitucional de propriedade. A relatora, no entanto, entendeu que os contratos intermediados por plataformas digitais não se encaixam perfeitamente nas categorias jurídicas tradicionais, ocupando uma zona cinzenta na legislação brasileira.

O STJ firmou o entendimento de que a destinação residencial do condomínio prevalece sobre o interesse individual do proprietário. Para alugar o imóvel por temporada, o dono precisa obter a aprovação de ao menos dois terços dos condôminos em assembleia. A decisão vinculou todos os tribunais do país e serviu como referência nacional para casos semelhantes, uniformizando a jurisprudência sobre o tema.

Para a ministra relatora, a utilização frequente de unidades para hospedagens temporárias descaracteriza a finalidade original do edifício quando ocorre sem autorização coletiva. Ela destacou que a segurança e a tranquilidade dos moradores permanentes precisam ser protegidas, especialmente em condomínios com elevado número de unidades.

Condomínios correm para atualizar convenções

Desde a decisão, milhares de condomínios brasileiros iniciaram o processo de revisão de suas convenções. Dados do mercado imobiliário indicam que ao menos 40% dos edifícios em São Paulo e Rio de Janeiro já pautaram o tema em assembleias nos últimos meses. Edifícios mais antigos, cujas convenções não previam a possibilidade de estadias curtas, precisaram convocar reuniões extraordinárias para regulamentar a prática.

Em condomínios de alto padrão, a tendência foi restringir ou proibir completamente a locação por temporada. Em bairros de classe média, muitos optaram por permitir com regras específicas: número máximo de hóspedes, horários de check-in e check-out, e registro obrigatório dos visitantes. A diversidade de soluções reflete a complexidade do tema e a necessidade de equilibrar interesses conflitantes entre moradores e proprietários.

Os síndicos ganharam mais clareza para agir diante de situações de exploração econômica organizada das unidades. Se houver caracterização de atividade comercial disfarçada de locação residencial, o administrador pode notificar o proprietário para interromper o uso. Em caso de resistência, o condomínio tem agora respaldo jurisprudencial para recorrer ao Judiciário.

O impacto no mercado de locação

A decisão do STJ gerou uma queda expressiva nos anúncios de apartamentos inteiros em condomínios nas plataformas digitais. Segundo levantamento do setor, cidades como Florianópolis, Brasília e Belo Horizonte registraram redução de até 25% nas ofertas de imóveis em condomínios para locação de curta temporada. Proprietários migraram para imóveis exclusivos, como casas ou apartamentos em edifícios comerciais sem restrições condominiais.

Por outro lado, cresceu a demanda por imóveis em condomínios que já autorizavam a prática antes da decisão. Em alguns bairros, os aluguéis tradicionais de longo prazo também sentiram o impacto, com proprietários preferindo manter contratos anuais a enfrentar as restrições impostas pelos vizinhos. O mercado imobiliário como um todo precisou se reinventar para atender à nova realidade jurídica.

Corretoras especializadas em locação por temporada relatam que o perfil dos locatários também mudou. Viajantes que antes buscavam apartamentos em condomínios agora procuram casas ou imóveis em edifícios exclusivamente comerciais. Essa migração gerou um aquecimento no mercado de casas em bairros centrais e próximos a pontos turísticos.

A posição das plataformas

O Airbnb afirmou publicamente que a decisão do STJ se refere a um caso específico e que não representa uma proibição geral. A plataforma informou que continua avaliando medidas legais e reforçou sua orientação para que anfitriões verifiquem as regras condominiais antes de anunciar. O Booking seguiu a mesma linha, orientando parceiros a consultar a documentação do edifício e a participar ativamente das assembleias.

Representantes do setor hoteleiro, por sua vez, apoiaram a decisão. Eles argumentam que a regulamentação cria um ambiente mais justo de concorrência, já que os hotéis seguem normas sanitárias e de segurança que as locações por temporada nem sempre observam. A Associação Brasileira da Indústria de Hotéis classificou a decisão como um passo importante para a regulamentação do setor.

O que esperar daqui para frente

Especialistas em direito imobiliário apontam que o STJ ainda pode editar súmulas ou decidir recursos complementares para detalhar pontos que ficaram em aberto. Um dos principais debates é se a regra de dois terços vale também para condomínios que já possuem cláusulas de destinação exclusivamente residencial em suas convenções. Outra questão em aberto diz respeito à aplicação da regra para locações de curta duração em condomínios mistos.

Outra frente de discussão está no Congresso Nacional. Parlamentares já apresentaram projetos de lei para harmonizar a legislação federal com a nova realidade das plataformas digitais. Qualquer que seja o desfecho legislativo, porém, a decisão do STJ já marcou um divisor de águas no direito condominial brasileiro e nos hábitos de milhões de brasileiros que utilizam a locação por temporada como fonte de renda ou como opção de hospedagem.

Leia também: STJ redefine limites do aluguel por temporada em condomínios.

Fonte: JOTA

RedeBrasil Notícias — Informação com credibilidade