TJ-SP decide hoje sobre validade do novo zoneamento de São Paulo

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) julga nesta quarta-feira, 26 de agosto, uma ação do Ministério Público que pede a anulação da revisão do zoneamento da capital. A decisão do Órgão Especial, formado por 25 desembargadores, pode alterar profundamente as regras de construção em todos os bairros da cidade.

O MP-SP alega que a revisão, aprovada pela Câmara Municipal e sancionada pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB) entre 2023 e 2024, não teve transparência suficiente nem participação popular adequada. Os promotores também apontam falta de estudos técnicos durante a tramitação do projeto.

O novo zoneamento ampliou as áreas onde é possível construir prédios mais altos, inclusive sem limite de altura em algumas regiões. A mudança afetou diretamente bairros como Cidade Jardim, Brooklin e Vila Mariana, onde moradores recorreram ao Ministério Público.

O que diz o Ministério Público

O procurador-geral de Justiça, Paulo Sérgio de Oliveira e Costa, protocolou a ação direta de inconstitucionalidade em 11 de agosto de 2025. Segundo ele, as alterações no zoneamento implicam interferência direta no trânsito, no comércio, na segurança e na mobilidade urbana da cidade.

“Alterações dessa ordem implicam interferência no trânsito local, comércio, segurança e mobilidade urbana. Portanto, na qualidade de vida dos cidadãos”, afirmou o procurador-geral na ação.

O MP também critica a forma como o mapa do zoneamento foi divulgado. O documento foi apresentado como PDF “sem qualquer destaque para as alterações”, em vez de formatos digitais mais acessíveis, como ocorreu em revisões anteriores.

Os argumentos da Prefeitura e da Câmara

A gestão Nunes defende que a revisão foi aprovada com ampla participação popular. Segundo a Prefeitura, foram realizadas 38 audiências públicas, com participação de mais de 1,4 mil pessoas, além do recebimento de cerca de 600 contribuições da sociedade ao longo da tramitação.

A Câmara Municipal afirma que o processo seguiu todos os trâmites legais, com justificativas técnicas e ampla divulgação prévia. Por outro lado, associações de moradores de diferentes regiões dizem que não tiveram tempo suficiente para debater e defender pontos contrários às alterações.

O primeiro mapa do zoneamento foi apresentado pela Câmara apenas em 8 de novembro de 2023, após 11 audiências públicas. Já um novo mapa foi divulgado em 19 de dezembro, dois dias antes da votação final do projeto, em 21 de dezembro. Para os promotores, esse curto intervalo inviabilizou o debate adequado.

O que pode acontecer se o zoneamento for anulado

O setor imobiliário teme que a anulação do zoneamento crie um “limbo jurídico”, deixando a cidade sem regras claras para construção. Isso travaria alvarás de obras e ameaçaria o funcionamento de estabelecimentos já aprovados na vigência da nova lei.

Para a pesquisadora de leis urbanísticas da FGV, Bianca Tavolari, no entanto, não há risco de vácuo legal. “Não ficaria sem zoneamento. Voltaria ao mapa de 2016, assim como volta para critérios anteriores quando se tem uma declaração de inconstitucionalidade”, explicou.

O secretário da Comissão de Direito Urbanístico da OAB-SP, Alexandre Fontenelle Weber, aponta que o próprio TJ pode definir regras de transição. A Corte pode, por exemplo, determinar que obras já aprovadas na vigência da nova lei mantenham a autorização. Outra opção é criar um período de transição, com o mapa de 2024 valendo por mais alguns meses.

Interlocutores do prefeito Nunes avaliam que, se a anulação for confirmada, o mapa de 2016 voltaria a valer. A análise interna da gestão, contudo, é de que a anulação não teria grande impacto, devido a uma decisão recente do STF que já limitou efeitos práticos da suspensão anterior.

O papel do STF no caso

Em abril de 2026, o STF acatou um pedido da Prefeitura para revogar uma decisão liminar do TJ que suspendia a emissão de alvarás para construções e demolições na capital. O Supremo entendeu que a suspensão representava riscos à ordem e à economia públicas.

A decisão do STF, porém, tratou apenas da liminar (e não da decisão final do mérito da ação). Por isso, o julgamento desta quarta-feira pelo TJ-SP é tão aguardado por construtores, incorporadores e moradores de toda a cidade.

Especialistas ouvidos pelo Estadão alertam que uma eventual anulação pode gerar uma “chuva de ações judiciais” de proprietários que tiverem os parâmetros de construção alterados. Se os projetos ainda não foram licenciados, a perda de potencial construtivo pode ser generalizada.

O que esperar daqui para frente

O julgamento no Órgão Especial do TJ-SP começa nesta tarde e deve atrair atenção de diversos setores da sociedade paulistana. A decisão pode definir não apenas o futuro das construções na cidade, mas também o modelo de participação popular em revisões urbanísticas no estado.

Independentemente do resultado, o caso expõe um debate mais amplo sobre como São Paulo cresce e se transforma. A revisão do zoneamento envolve escolhas complexas sobre densidade populacional, mobilidade, preservação de bairros residenciais e desenvolvimento econômico.

Para quem mora na capital, o desfecho pode significar mudanças concretas no dia a dia: o bairro pode ganhar prédios mais altos ou manter o perfil de casas, o trânsito pode aumentar ou diminuir conforme a ocupação do solo, e o valor dos imóveis pode subir ou cair de acordo com as novas regras.

Com informações do Estadão.

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